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Neues zu Erst- und Zweitwohnungen

Am 11. März 2012 nahmen die Schweizer Stimmbürger die Initiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen!» an. Am 1. Januar 2016 ist das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz (ZWG) sowie die dazugehörige Ausführungsverordnung (ZWV) in Kraft getreten. In Klosters und Davos dürfen seit der Annahme der Initiative im Jahre 2012 grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Seit dem Abstimmungsdatum werden nur noch Erstwohnungen bewilligt. Das bedeutet, dass die Bewohner einer solchen Wohnung Wohnsitz in der entsprechenden Gemeinde haben müssen. Diese Auflage kann nicht aufgehoben werden, sie kann von der Baubehörde lediglich für eine bestimmte Zeit sistiert werden.

Die Klosterser haben am 25. November 2018 über das neue kommunale Zweitwohnungsgesetz (ZWG-Klosters) und über die Abschaffung der kommunalen Beschränkungen für den Verkauf von Liegenschaften an Personen im Ausland abgestimmt und beide Vorlagen angenommen.

Was gilt für Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden?

Was gilt nun für Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits existierten? Solche Wohnungen dürfen nach dem Zweitwohnungsgesetz im Rahmen der bestehenden Fläche abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Die Anzahl der Wohnungen darf bei einem Wiederaufbau verändert werden, solange die gesamte Fläche nicht verändert wird. Zudem lässt das Gesetz eine Erweiterung der Fläche von 30 Prozent pro Wohnung zu. Der Kanton Graubünden erlaubte bis vor kurzem auch den Abbruch/Wiederaufbau mit einer anschliessenden Erweiterung um 30 Prozent je Wohnung. Dieser grosszügigen kantonalen Praxis setzte das Bundesgericht in den Entscheiden 1C_478/2019 und 1C_479/2019 ein Ende. Dies mit der Begründung, dass Art. 11 Abs. 3 ZWG nur auf die Erweiterung von altrechtlichen Bauten die fortbestehen, anwendbar sei, d.h. Wiederaufbau und Erweiterung können nicht kumuliert werden.

 

Kommunale Erstwohnungen

Falls eine solche Wohnung, die am 11. März 2012 bereits existierte, mit einer Auflage als kommunale Erstwohnung bewilligt wurde, darf diese in Klosters nach 20 Jahren Nutzung als Erstwohnung auf Gesuch hin in eine Zweitwohnung umgewandelt werden. Liegt ein Härtefall vor (z.B. bei Tod des Eigentümers, Wegzug etc.) ist je nach dem eine Sistierung der Erstwohnungsverpflichtung von maximal vier Jahren möglich (Art. 14 Abs. 1 lit. a ZWG).

Zudem besteht gemäss ZWG-Klosters die Möglichkeit, sich von der Erstwohnungsverpflichtung mittels Zahlung einer Ersatzabgabe loszukaufen. Dies aber nur unter folgenden Bedingungen: Der Eigentümer der kommunalen Erstwohnung muss die Unverkäuflichkeit bzw. die Unvermietbarkeit der Erstwohnung nachweisen (Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG). Die Ersatzabgabe beträgt 15 % des Neuwerts der letzten amtlichen Schätzung (welche nicht älter als sein Jahr alt sein darf). Wurde die Wohnung während mehr als 10 Jahren tatsächlich als Erstwohnung genutzt, wird die Ersatzabgabe für jedes weitere volle Jahr Nutzung als Erstwohnung um 1.5 % ermässigt.

Auch hier ist offen, ob das Bundesgericht eine Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung nach 20 Jahren bzw. nach Zahlung einer Ersatzgabe überhaupt zulassen wird.

 

Querfinanzierung für Hotels

Das eidgenössische ZWG erlaubt Hotels unter bestimmten Voraussetzungen, neue Zweitwohnungen zu erstellen (20 Prozent der bisherigen Nutzfläche der Zimmer und Wohnungen bei Verkauf bzw. 33 Prozent bei Vermietung). Der Betriebsinhaber muss unter anderem nachweisen, dass der Betrieb ohne neue Zweitwohnungen nicht weitergeführt werden kann und dass der Ertrag ins Hotel fliesst. Der Entwurf des ZWG-Klosters verbietet eine Querfinanzierung bei Umnutzung der bestehenden Fläche in Zweitwohnungen, sofern diese Wohnungen verkauft werden sollen. Sollen diese Wohnungen lediglich vermietet werden, ist eine Querfinanzierung von 10 Prozent erlaubt. Zugelassen ist die Querfinanzierung bei der Erweiterung der bestehenden Beherbergungsfläche oder bei der Realisierung eines neuen Beherbergungsbetriebes (20 Prozent bzw. 33 Prozent).

Hotels, die am 11. März 2012 bereits bestanden haben, können gemäss eidgenössischen ZWG bis zu 50 Prozent der bisherigen Hauptnutzfläche in Zweitwohnungen umwandeln. Die Umnutzung unrentabler Betriebe ist in Klosters (vgl. ZWG-Klosters) vollständig verboten.

 

Verkauf von Immobilien an Personen im Ausland

In Klosters durften bis zum 25. November 2018 nur einzelne Stockwerkeinheiten aus einem Neubau an Ausländer, welche im Ausland wohnen, verkauft werden. Solche Wohnungen können aufgrund des neuen ZWG nicht mehr erstellt werden. Zudem konnten früher sogenannte Zweithandwohnungen an Ausländer verkauft werden. Voraussetzung war, dass eine solche Wohnung bereits zu diesem Zeitpunkt einer Person mit Wohnsitz im Ausland gehörte. Zusätzlich musste der Verkäufer nachweisen, dass kein Schweizer die Wohnung zum amtlichen Verkehrswert kaufen wollte. Einheimische konnten ihre Wohnung oder ihr Haus nicht an einen Ausländer verkaufen.

Diese kommunalen Beschränkungen wurden aufgehoben. Die Einschränkungen von Bund und Kanton gelten natürlich weiterhin. Ausländer können also nur ausnahmsweise und unter strengen Auflagen Liegenschaften erwerben. Die Nettowohnfläche darf maximal 200 m2, ausnahmsweise bei Mehrbedarf 250 m2 betragen. Dieser Mehrbedarf muss seit kurzem gemäss einer internen Weisung präzise ausgewiesen werden. Zudem darf die Wohnung nur als Ferienwohnung genutzt werden. Der Erwerber erhält die Auflage im Grundbuch, dass er die Wohnung persönlich für Ferienzwecke nutzen muss und dass er sie während fünf Jahren nicht verkaufen darf. Zudem darf ein Ausländer mit Wohnsitz im Ausland nur eine einzige Ferienwohnung in der Schweiz erwerben. Auch ist die Anzahl der Ferienwohnungen, die an Ausländer verkauft werden dürfen, durch Kontingente beschränkt. In Graubünden dürfen jährlich 290 Ferienwohnungen an Ausländer verkauft werden, in der ganzen Schweiz 1500. Diese Kontingente werden seit Jahren bei weitem nicht ausgeschöpft.

Seit der Abschaffung der kommunalen Beschränkungen für den Verkauf von Liegenschaften an Personen im Ausland kann nun auch ein Schweizer eine Ferienwohnung an eine Person im Ausland verkaufen, und zwar sowohl eine Stockwerkeinheit als auch eine einzelne Wohnung oder ein Einfamilienhaus.

Daraus haben sich zusätzliche Verkaufsmöglichkeiten ergeben. Die Auswirkungen dieser Abschaffung blieben aber bescheiden. Wie zu erwarten war, wurden ein paar wenige Luxusobjekte und Ladenhüter dank der Aufhebung der kommunalen Beschränkungen zusätzlich verkauft. Eine Konkurrenzierung für einheimische Käufer ist, wie erwartet, nicht eingetreten.