THEMEN

Teilrevision der Ortsplanung: Phase II

Am 28. November 2021 haben die Stimmübergerinnen und Stimmbürger von Klosters die Teilrevision der Ortsplanung Phase II angenommen. In der dieser Revision der Ortsplanung (Phase II) wurden wesentliche Bereiche der bestehenden Ortsplanung angepasst oder umfassend geändert. Revisionen von Ortsplanungen erfolgen in einem gesetzlich klar vorgegebenen Verfahren. In nachfolgender lit. A werden das Verfahren und die verschiedenen Mitwirkungsmöglichkeiten skizziert, in lit. B folgt ein kurzer Überblick über die materiellen Anpassungen. Da umfassende Anpassungen erfolgten, ist dieser Überblick nicht vollständig.

A. Formelles Verfahren Teilrevision Ortsplanung
 

1. Vorprüfungsverfahren
 

Die Gemeinde unterbreitet die genehmigungspflichtigen Pläne und Vorschriften inkl. allen zusätzlich notwendigen Unterlagen dem Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) zur Vorprüfung. Der Vorprüfungsbericht des ARE kann dann jeweils auf der Webseite der Gemeinde heruntergeladen werden und liegt auf der Gemeinde öffentlich auf. Das Ergebnis der Vorprüfung ist in die nun vorliegenden Teilrevision Phase II allerdings nur teilweise eingeflossen.

 

2. Mitwirkungsauflage

Nach dem Abschluss des Vorprüfungsverfahrens legt der Gemeindevorstand den Entwurf für die neuen Pläne und Vorschriften zusammen mit dem Planungsbericht inkl. den nötigen Zusatzbewilligungen während 30 Tagen öffentlich auf und gibt diese Auflage in der Klosterser Zeitung und im Kantonsamtsblatt bekannt. Die Publikation dieser Mitwirkung erfolgte am 6. November 2020, das Mitwirkungsverfahren lief bis zum 7. Dezember 2020. Die Gemeinde erhielt sehr viele Mitwirkungen die Antworten darauf waren teilweise sehr allgemein, zudem hatte man häufig nicht das Gefühl, dass auf die Mitwirkungen tatsächlich sachlich eingegangen wurde.

Während der öffentlichen Auflage kann jede und jeder beim Gemeindevorstand Vorschläge und Einwendungen einbringen. Die Einwendungen können allgemeiner Natur sein oder sie können sich auf eine spezifische Parzelle beschränken. Der Gemeindevorstand prüft die Eingaben und nimmt dazu gegenüber den Mitwirkenden Stellung. Das Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens wird zuhanden des beschlussfassenden Organs (vorliegend der Gemeinderat und die Bevölkerung) zusammengefasst.

 

3. Volksabstimmung

Nach erfolgter Mitwirkungsauflage erarbeitet der Gemeindevorstand die definitive Vorlage für den Gemeinderat. Dieser entscheidet über das Geschäft nicht abschliessend. Das letzte Wort hatte die Bevölkerung. Diese hat die Revision Phase II am 28. November 2021 angenommen.

 

4. Planungsbeschwerde

Nach der Volksabstimmung bleibt noch das Rechtsmittel der Planungsbeschwerde nach Art. 101 KRG. Diese Möglichkeit steht aber im Gegensatz zum Mitwirkungsrecht nur direkt Betroffenen zu.

 

 

B. Materielle Anpassungen Gesamtrevision Ortsplanung Phase II

1. Wichtigste Inhalte der Planung

Die Teilrevision der Ortsplanung Phase II ist äusserst umfassend. Nicht alle Änderungen können deshalb nachfolgend aufgezeigt werden.

Wichtig sind unter anderem die vorliegenden Änderungen:

  • Totalrevision Baugesetz

  • Festlegung Landwirtschaftszonen, Schutzzonen Wald

  • Neuausscheidung Gefahrenzone

  • Ausscheidung Grundwasser-/ Quellschutzzonen und Gewässerraum

  • Festlegung der Erschliessungsanlagen (Verkehr sowie Ver- und Entsorgung) über das gesamte Gemeindegebiet

  • Festlegung von wertvollen Gebäuden, von Ortsbildschutzbereichen, von wertvollen Natur- und Kulturobjekten sowie von Baulinien (Gestaltung)

​2. Totalrevision Baugesetz

Das Baugesetz für das Gebiet der ehemaligen Gemeinde Klosters - Serneus wurde vollständig revidiert. Für das Territorium der früheren Gemeinde Saas bleiben das Baugesetz vom 29. Juni 2007 wie auch fast alle restlichen Planungsmittel bis auf weiteres in Kraft. In der III Phase der Ortsplanungsrevision sollen dann die beiden Baugesetze zusammengeführt werden.

Von dem geplanten Vorgehen riet das ARE (Amt für Raumentwicklung Graubünden) im Vorprüfungsbericht ab. Das ARE empfahl der Gemeinde Klosters die Totalrevision des Baugesetztes sei auf die III Phase der Revision zu verschieben, dies weil im Rahmen der III Phase erneut diverse Anpassungen am Baugesetz vorgenommen werden müssen. Hinzu kommt, dass die Baugesetze des Territoriums der ehemaligen Gemeinde Klosters - Serneus und der ehemaligen Gemeinde Saas erst in der III Phase zusammengeführt werden.

Das geplante Vorgehen der Gemeinde führt dazu, dass kurz nach dieser Totalrevision des Baugesetzes eine erneute Teilrevision erfolgen wird. Dieses Vorgehen widerspricht grundsätzlich der Planbeständigkeit. Es müsste aus dem aktuellen Baugesetz klar hervorgehen, dass es sich lediglich um eine vorübergehende Fassung handelt.

Das totalrevidierte Baugesetz orientiert sich am Musterbaugesetz des Kanton Graubündens. Es gilt darauf hinzuweisen, dass das KRG (kantonales Raumplanungsgesetz) sowie das RPG (Raumplanungsgesetz des Bundes) bereits sehr viele zwingende Bestimmungen enthalten, welche die Gemeinden umsetzen musste. Es führt vorliegend aber zu weit, auf die einzelnen Änderungen einzugehen.

3. Bauzonen/Landwirtschaftszone/übriges Gemeindegebiet etc.

Die Gemeinde hat in der vorliegenden Zonenplanrevision kaum Land eingezont. Einzelne Einzonungen haben sich aufgrund der der Aktualisierung der Daten der amtlichen Vermessung ergeben (unbedeutende Bauzonenarrondierungen). Zu beachten ist, dass solche Einzonungen je nach Ausmass entschädigungspflichtig sind (Mehrwertabgabe). Ausgezont wurden aber doch einiges. Es handelte sich hier mehrheitlich um Auszonungen von Flächen die ohnehin aufgrund der Grösse, der Beschaffenheit etc. nicht mehr bebaut werden konnten (z.B. neue Überlagerung durch Gefahrenzone).

Zu beachten ist, dass sich die vorliegend angenommene Zonenplanrevision noch nicht mit der Auszonung der WMZ (Wohn-, Misch – und Zentrumszone) befasst hat. Diese einschneidenden Auszonungen werden erst in der Phase III vorgenommen. Weil in Klosters sehr viel WMZ ausgezont werden muss, wird die III Phase für unsere Gemeinde kein einfaches Unterfangen.

4. Neuausscheidung Gefahrenzone

Basierend auf den Gefahrenkarten wurden als Grundlage für die Raumplanung zwei Kategorien von Gefahrenzonen ausgeschieden. Die Gefahrenzonen werden in den Zonenplänen der Nutzungsplanung dargestellt und sind eigentümerverbindlich. Die Gefahrenzone 1 (rot) kommt einem Bauverbot gleich, in der Gefahrenzone 2 (blau) ist Bauen mit Auflagen möglich. Die Überprüfung des Bauvorhabens erfolgt durch von der Gebäudeversicherung Graubünden gewählte Prüfingenieure. Die Überprüfung kann auf die Bauausführung ausgedehnt werden. In der vorliegenden Ortsplanungsrevision wurden weitere Gefahrenzonen ausgeschieden. Eine Zuteilung zu einer der beiden Gefahrenzonen hat für die Nutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft grosse Auswirkungen.

5. Ausscheidung Grundwasser-/ Quellschutzzonen und Gewässerraum

Die Pflicht der Kantone zur Festlegung des Gewässerraums und dessen extensive Gestaltung und Bewirtschaftung ist seit Januar 2011 im Gewässerschutzgesetz (GSchG) verankert und wurde im Juni des gleichen Jahres auf Verordnungsstufe (GSchV) konkretisiert. Die Kantone bzw. die Gemeinden sind aufgrund der Bundesgesetzgebung verpflichtet, die Gewässerräume auszuscheiden. Grundsätzlich muss für alle Gewässer, welche in der Landeskarte 1: 25’000 dargestellt sind, ein Gewässerraum festgelegt werden. Es kann in Ausnahmefällen und wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen auf die Festlegung des Gewässerraumes verzichtet werden (Art. 41a Abs. 5 sowie Art. 41b Abs. 4 GSchV> eingedolte Gewässer). Diese Möglichkeit muss aber im Einzelfall überprüft werden.

Die Grösse des Gewässerraumes variiert je nach Schutzwürdigkeit des Gewässers und Tiefe der Gerinnsole und bewegt sich grundsätzlich bei fliessenden Gewässern von 11 Metern an aufwärts. Bei stehenden Gewässern generell von 15 Meter an aufwärts. In gewissen Fällen besteht die Möglichkeit der Verschiebung des Gewässers. Es empfiehlt sich, sich bei den eigenen Gewässern über den Gewässerraum im Klaren zu sein und falls nötig eine Verschiebung zu beantragen.

6. Festlegung von wertvollen Gebäuden, von Ortsbildschutzbereichen, von wertvollen Natur- und Kulturobjekten sowie von Baulinien (Gestaltung)

Der neue Generellen Gestaltungsplan (GGP) enthält unter anderem folgende Kategorien*:

  • Geschützte Bauten

  • Partiell geschützte Bauten und Anlagen

  • Zu erhaltende Bauvolumen

  • Vorläufig geschützte Bauten

  • Ortsbildschutzbereich

*Aufzählung ist nicht abschliessend

Als geschützte Bauten**gelten Bauten, die wegen ihrer Architektur, Bausubstanz (sowie allenfalls ihrer Lage und Gestalt) von hohem siedlungsbaulichem und bauhistorischem Wert sind. Sie sind grundsätzlich zu erhalten und dürfen weder abgebrochen noch ausgekernt werden. Erneuerungen und Umbauten sind unter grösstmöglicher Wahrung der historischen Bausubstanz zulässig. Allfällige Anbauten dürfen das Schutzziel nicht nennenswert beeinträchtigen.

 

Als partiell geschützte Bauten** gelten Bauten, die wegen ihrer Architektur, Bausubstanz (sowie allenfalls ihrer Lage und Gestalt) von siedlungsbaulichem und bauhistorischem Wert sind. Die wesentliche äussere Bausubstanz sowie allenfalls wichtige historische Bausubstanz im Gebäudeinnern sind zu erhalten. Teilabbrüche können bewilligt werden, sofern sie sich für die bessere Nutzung des Gebäudes als unerlässlich erweisen und dem Erhaltungsziel nicht widersprechen.

**Geschützte und partiell geschützte Bauten gelten als geschützt im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG. Ob im Einzelfall neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG realisiert werden dürfen, beurteilt sich nach Art. 9 Abs. 1 ZWG.

Als zu erhaltende Bauvolumen gelten Bauten, die durch ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des Ortsbildes und zur Identität des Ortes beitragen. Zu erhaltende Bauvolumen dürfen abgebrochen und wiederaufgebaut werden, wenn das Neubauprojekt bezüglich Stellung, Form und Gestaltung mindestens die gleichen siedlungsbaulichen Qualitäten aufweist wie das abzubrechende Objekt.

 

Als Vorläufig geschützte Bauten und Anlagen*** gelten Bauten und Anlagen, welche vermutungsweise ganz oder partiell schutzwürdig sind. Bis zu ihrer definitiven Einstufung als schutzwürdig oder der Feststellung ihrer Nicht-Schutzwürdigkeit sind diese Bauten und Anlagen umfassend geschützt, d. h. sie sind zu erhalten und dürfen weder umgestaltet, abgebrochen noch ausgekernt werden. Sollen bauliche Massnahmen an vorläufig geschützten Bauten und Anlagen ausgeführt werden oder droht der Verfall, entscheidet die Baubehörde im Einzelfall unter Beizug der Denkmalpflege mittels Verfügung, ob und -falls ja -welcher konkrete Schutzbedarf für die entsprechenden Bauten und/oder Anlagen bzw. für Teile davon gilt. Die Kosten der Gestaltungsberatung gehen zu Lasten des Eigentümers.

***Die definitive Einstufung von «vorläufig geschützten Bauten und Anlagen» in eine Schutzkategorie gemäss Art. 41BauG oder als nichtschutzwürdig wird auch in der späteren Planungsphase erfolgen (vgl. Art. 109BauG).

Im Ortsbildschutzbereich sind Neubauten und Umbauten sowie Renovationen mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und in den Ortsbildschutzbereich einzufügen. Die umgebende Situation betreffend Gassen, Plätzen, Mauern, Gärten und Pflanzen etc. ist qualitativ zu erhalten oder aufzuwerten. Bauvorhaben sind der Gemeinde vor Ausarbeitung der Projektpläne bekannt zu geben und mit Ausnahme unwesentlicher Sanierungsarbeiten durch die Denkmalpflege oder die Gestaltungsberatung zu begleiten.

Der Ortsbildschutzbereich Monbiel ist aufgrund der vorhandenen Bauten und freien Allmendflächen von erheblicher ortsbaulicher Bedeutung. Der Charakter dieses Bereichs ist zu erhalten. Zwecks Erhalts des Allmendcharakters der Umgebung ist ausserhalb der jeweils bestehenden Gebäudekuben die Realisierung von (Klein-)Bauten und Anlagen untersagt, namentlich die Realisierung von Fahrnisbauten, Zäunen, Parkplätzen und dergleichen.

> Die Ausscheidung ortsbildprägende Bauten gemäss 9 ZWG erfolgt erst in einer späteren Planungs-phase (vgl. Art.109BauG).

 

Wurde eine Liegenschaft einer der vorgenannten Kategorien zugeordnet, hat dies in allen Fällen weitreichende Konsequenzen für den baulichen Gestaltungsspielraum der betroffenen Liegenschaft.

Bei der Teilrevision der Ortsplanung Phase II wurden teilweise einschneidende Änderungen eingeführt. Der Gemeinderat hat das Geschäft (mit einzelnen Anpassungen gegen den Willen des Gemeindevorstandes) zuhanden der Volksabstimmung verabschiedet und die Bevölkerung hat der Teilrevision der Ortsplanung Phase II am 28. November 2021 mit 1'114 zu 638 Stimmen bei einer Stimmbeteiligung von 63.45% angenommen.